Enajenación de predios rústicos bajo modalidad de parcelación tributan con el 29.5%

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1. Materia

Se consulta si los ingresos obtenidos por la enajenación de terrenos rústicos bajo la modalidad de parcelación realizada por una persona natural sin negocio califican como renta producto para efectos de la Ley del Impuesto a la Renta.

2. Análisis

1. El inciso a) del artículo 1 de la LIR establece que el impuesto a la renta grava las rentas que provengan del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de ambos factores, entendiéndose como tales aquellas que provengan de una fuente durable y susceptible de generar ingresos periódicos.

Agrega dicho artículo, en su numeral 2, que están incluidas dentro de las rentas previstas en el inciso a) los resultados de la enajenación de (i) terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización, y de (ii) inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación.

Al respecto, se puede afirmar que el inciso a) del artículo 1 de la LIR adopta lo que en doctrina se conoce como la teoría “renta producto”, considerándose como tal a aquella renta que proviene de una fuente durable y susceptible de generar ingresos periódicos.

De otro lado, el inciso b) del artículo 1 de la LIR señala que el impuesto a la renta grava también las ganancias de capital, entendiéndose por éstas – según el artículo 2 de la citada norma- a cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. El mismo artículo 2 define a los bienes de capital como aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa, dispositivo que recoge la teoría de flujo de riqueza.

Al respecto, SUNAT ha señalado que de la interpretación sistemática de los artículos 1 y 2 de la LIR fluye que cuando se señala que los resultados de la enajenación de terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización califican como renta producto, este tiene carácter aclaratorio, lo que significa que a efecto de calificar un determinado tipo de ingreso como renta producto, en principio se debe establecer si proviene del capital, del trabajo y/o de la aplicación conjunta de ambos factores. Por consiguiente, para efectos de absolver la presente consulta, debe dilucidar si los ingresos que percibe una persona natural sin negocio, como consecuencia de la enajenación de terrenos rústicos bajo la modalidad de parcelación, provienen de la aplicación conjunta de capital y trabajo, en cuyo caso se encontraría bajo los alcances del criterio de renta producto adoptado en el inciso a) del artículo 1 de la LIR.

Al respecto, se tiene que el numeral 7 del artículo 3 del Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por el Decreto Supremo N.° 006-2017- VIVIENDA y normas modificatorias, define a la “independización o parcelación de terreno rústico” como la partición de un predio rústico ubicado en áreas urbanas o de expansión urbana, en una o más parcelas, con áreas superiores a una (1) hectárea.

Por su parte, la Norma Técnica G.040, Definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones (6 ) define a la “parcelación” como la división de un predio rústico, ubicado en zona rural o de expansión urbana, en parcelas independientes. De otro lado, los artículos 29 y 30 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N.° 029-2019-VIVIENDA (7 ) establecen los requisitos y el procedimiento para la autorización de la “independización o parcelación de terrenos rústicos”, respectivamente.

Conforme a lo expuesto, en el caso materia de análisis en el que se produce la enajenación de terrenos rústicos bajo la modalidad de parcelación, se tiene que dicha modalidad involucra la realización de acciones para fraccionar tales terrenos en parcelas conforme a lo establecido en las normas que regulan la materia, lo cual denota la habilitación de la fuente para generar la renta; fuente que está constituida por la combinación del capital, representado por el terreno, y el trabajo evidenciado en las acciones de mejora, quedando claro que los terrenos fraccionados en parcelas están destinados a ser enajenados como parte de un negocio, poniéndose de manifiesto un espíritu empresarial, por lo que la renta que genere la referida enajenación califica como renta producto.

3. Conclusión

Los ingresos obtenidos por la enajenación de terrenos rústicos bajo la modalidad de parcelación realizada por una persona natural sin negocio califican como renta producto para efectos de la Ley del Impuesto a la Renta.

Fuente: SUNAT 20/04/21

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